Luật sư tư vấn pháp luật Sửa đổi, bổ sung điều 49 luật đất đai 2013 sửa đổi bổ sung điều 37 luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 trong đó có quy định về sử dụng đất theo quy hoạch như sau: -Nếu trên địa bàn quận, huyện thì cấp 1 không công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm, công bố kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất, được quyền sử dụng đất. Sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất trên địa bàn phải chuyển mục đích sử dụng đất, khai hoang theo quy hoạch. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới, trồng cây lâu năm. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật cho phép.

Theo quy định trên, nếu khu vực phát triển đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của vùng hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của vùng thì người sử dụng đất trong khu vực có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì đất, đất bị thu hồi theo quy hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất.

Do đó, đối với đất thuộc quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để đảm bảo việc chuyển nhượng, thế chấp không vi phạm pháp luật, Điều 188 khoản 1 Luật Đất đai 2013 phải quy định một số điều kiện sau: – Có giấy chứng nhận, nhưng đối với Điều 186 khoản 3 của luật này Các trường hợp quy định tại khoản 1 và các trường hợp thừa kế quy định tại Điều 168, khoản 1 của luật này;

– Không có tranh chấp về đất đai;

– Quyền sử dụng đất không bị thu giữ để cưỡng chế bản án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với chuyển nhượng đất nông nghiệp, pháp luật quy định các điều kiện sau: Điều 3 và 4 Luật Đất đai nghiêm cấm chuyển nhượng:

– cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa.

– Các gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ruộng, quyền sử dụng đất. Đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, khu bảo vệ nghiêm ngặt, tiểu khu phục hồi sinh thái của rừng đặc dụng, nếu không thuộc khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Luật sư của Công ty Luật Pang Ping Ping Bao Yu Gao, Hà Nội